Sale & Lease Back: Wie du gebundenes Kapital aus deiner Gewerbeimmobilie freisetzt
Wenn viel Kapital in deiner betrieblich genutzten Immobilie steckt, blockiert das oft wichtige Vorhaben: neue Maschinen, ein digitales Upgrade, die Expansion in einen zweiten Standort. Sale & Lease Back löst genau dieses Problem. Du verkaufst die Immobilie an einen Investor und mietest sie im selben Zug langfristig zurück. Das Gebäude bleibt dein operatives Zuhause, die Liquidität landet sofort auf deinem Konto – und die Kosten werden über eine planbare Miete verteilt.
Was hinter dem Modell steckt
Im Kern tauscht du Bilanzvermögen gegen Liquidität, ohne deine Nutzung aufzugeben. Das macht Sale & Lease Back besonders für eigengenutzte Single-Tenant-Objekte interessant – Hallen, Produktions- oder Logistikflächen, Bürostandorte. Der neue Eigentümer erhält eine langfristig vermietete, stabile Cashflow-Immobilie. Du erhältst einen Kaufpreis nahe Marktwert und sicherst dir deine Flächennutzung über einen Mietvertrag mit klaren Regeln zu Laufzeit, Indexierung und Instandhaltung.
Wann es sich lohnt
Sinnvoll ist der Schritt, wenn deine Immobilie werthaltig ist, der Standort überzeugt und du klare Wachstums- oder Entschuldungsziele verfolgst. Häufig geht es darum, Finanzierungsspielräume zu schaffen, ohne Banklinien zusätzlich zu belasten. Auch in Phasen, in denen klassische Kredite teurer oder langsamer geworden sind, kann Sale & Lease Back ein pragmatischer Hebel sein: Kapital raus aus Beton, rein in das, was deine Rendite wirklich treibt.
Der Weg zum Deal – ohne Schlagwortgewitter
Ein typischer Prozess beginnt mit einem kurzen Machbarkeitscheck: Objekt, Lage, Zustand, Mietmarkt und dein Liquiditätsziel. Anschließend werden die relevanten Unterlagen strukturiert – Grundbuch, Pläne, technische und rechtliche Dokumente, Capex-Plan. Auf dieser Basis sprechen wir gezielt Investoren an, die Sale-&-Lease-Back-Transaktionen aktiv zeichnen. Nach ersten indikativen Angeboten wird verhandelt: Kaufpreis, anfängliche Rendite (und damit Miete), Indexierung, Verantwortlichkeiten für Instandhaltung, Optionen zur Verlängerung. In der Exklusivitätsphase laufen technische und rechtliche Prüfungen, bevor Signing und Closing den Kaufpreisfluss und den Beginn des Mietverhältnisses auslösen.
Worauf es in der Gestaltung ankommt
Der Mietvertrag ist das Herzstück. Laufzeiten zwischen 15 und 25 Jahren sind marktüblich und sorgen für Planungssicherheit. Eine Indexierung an den Verbraucherpreisindex ist üblich; Ober- und Untergrenzen lassen sich verhandeln. Ebenso wichtig ist die saubere Verteilung von Instandhaltungs- und Capex-Themen (Stichwort „double/triple net“). Wer vorausschauend plant, denkt auch an Wachstum: Erweiterungsflächen, Umbauten, Rückbaupflichten und ein mögliches Vorkaufsrecht am Ende der Laufzeit lassen sich von Beginn an regeln und vermeiden spätere Reibung.
Ein Zahlenbild zur Einordnung
Angenommen, der marktübliche Wert deiner Immobilie liegt bei 10,0 Mio. €. Ein Investor kalkuliert für die Transaktion eine anfängliche Nettorendite von 5,25 %. Daraus ergibt sich eine Jahresmiete von rund 525.000 €, also etwa 43.750 € pro Monat – bei gleichzeitigem Liquiditätszufluss von 10 Mio. € zum Closing. Wie sich dieser Tausch auf Eigenkapitalquote, Verschuldungsgrad oder ROCE auswirkt, hängt von deiner Bilanzierung (HGB/IFRS) und der genauen Struktur ab. Genau deshalb gehört die Abstimmung mit Steuer- und Bilanzexpert:innen in jeden Prozess.
Chancen und Trade-offs – realistisch betrachtet
Der größte Vorteil ist offensichtlich: sofortige Liquidität, ohne den Betrieb zu stören. Hinzu kommen oft positivere Bilanzkennzahlen und eine klare, planbare Kostenlinie. Im Gegenzug gibst du künftige Wertsteigerungen der Immobilie ab und verpflichtest dich zu einer langfristigen Miete. Mit einer sauberen Vertragsarchitektur, realistischen Indexmechanismen und einer klaren Capex-Logik werden diese Trade-offs kalkulierbar – und das Modell entfaltet seinen Charme.
Fazit: Kapital freisetzen, Fokus schärfen
Sale & Lease Back ist kein Finanztrick, sondern ein strategisches Werkzeug. Richtig aufgesetzt, verschafft es deinem Unternehmen Luft für das, was Wachstum bringt – und hält deinen Standort verlässlich im Zugriff.
Lass uns unverbindlich prüfen, wie hoch der realistische Kaufpreis und die dazu passende Miete für dein Objekt heute wären – und welche Struktur zu deinen Zielen passt.
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Crull Gewerbeimmobilien begleitet dich von der Machbarkeitsanalyse über die maßgeschneiderte Investorenauswahl bis zu Verhandlung, Mietvertragsdesign und Closing.