Wie wird eine Gewerbeimmobilie bewertet?
Die Frage „Was ist meine Gewerbeimmobilie wert?“ taucht in vielen Situationen auf:
bei einer möglichen Finanzierung, bei Erbschaften, für die Bilanz oder, natürlich, im Vorfeld eines möglichen Verkaufs.
Im Unterschied zu einer Eigentumswohnung oder einem Einfamilienhaus lässt sich eine Gewerbeimmobilie nicht einfach über ein paar Online-Vergleichswerte einschätzen. Die Objekte sind individueller, die Mietverträge komplexer und die Nutzung oft sehr speziell.
In diesem Beitrag erfährst du:
- welche Faktoren den Wert einer Gewerbeimmobilie beeinflussen,
- welche Bewertungsverfahren in Deutschland angewendet werden,
- wie eine professionelle Bewertung Schritt für Schritt abläuft,
- und welche typischen Fehler du vermeiden solltest
1. Wozu wird eine Gewerbeimmobilie überhaupt bewertet?
Eine Bewertung hat immer ein Ziel. Typische Anlässe:
- Kredit / Finanzierung
Zur Besicherung eines Darlehens verlangt die Bank eine belastbare Wertermittlung. - Bilanz & Reporting
Unternehmen brauchen für Jahresabschluss, Umstrukturierungen oder Prüfungen nachvollziehbare Immobilienwerte. - Erbschaft, Schenkung, Unternehmensnachfolge
Hier geht es oft um Fairness und Rechtssicherheit – ein neutraler Wert reduziert Konflikte. - Steuerliche Zwecke
Zum Beispiel für Grundsteuer, Erbschaft- und Schenkungsteuer oder andere steuerliche Bewertungen. - Interne Strategie
Brauchen wir diese Immobilie langfristig selbst? Lohnt sich eine alternative Nutzung oder ein späterer Verkauf?
Wichtig: Der Zweck der Bewertung beeinflusst oft die Tiefe und Art der Wertermittlung – ein gerichtsfestes Gutachten sieht anders aus als eine indikative Bewertung für interne Entscheidungsfindung.
2. Welche Faktoren bestimmen den Wert einer Gewerbeimmobilie?
Der Wert ergibt sich aus einem Zusammenspiel verschiedener Einflussgrößen. Die wichtigsten:
2.1 Lage: Makro und Mikro
- Makrolage: Regionale Wirtschaftskraft, Branchenstruktur, Arbeitsmarkt, Verkehrsanbindung, Image der Region.
- Mikrolage: Erreichbarkeit, Parkmöglichkeiten, ÖPNV-Anbindung, Nähe zu Autobahn/Knotenpunkten, Umfeld (Gewerbegebiet, Mischgebiet etc.).
Je besser Lage und Anbindung zu Nutzern, Kunden und Mitarbeitern passen, desto eher ist die Immobilie nachfrage- und zukunftssicher.
2.2 Objektart und Nutzung
Gewerbeimmobilien lassen sich grob in Kategorien einteilen, z. B. Büro, Logistik, Produktion, Handel, Freizeit- und Spezialimmobilien. Jede Kategorie folgt ihren eigenen Marktmechanismen – und damit Werttreibern
2.3 Mietverhältnisse und Ertragssituation
Besonders relevant bei vermieteten Objekten:
- Höhe der Nettokaltmieten (Ist und nachhaltig erzielbar)
- Vertragslaufzeiten, Optionen, Indexierungen
- Bonität der Mieter
- Leerstände und Mietausfallrisiken
Hier entscheidet sich, welcher Ertrag dauerhaft mit der Immobilie erwirtschaftet werden kann.
2.4 Gebäudezustand und Ausstattung
- Baujahr, Modernisierungen, energetischer Zustand
- Technische Ausstattung (Heizung, Elektrik, Brandschutz, IT-Infrastruktur)
- Instandhaltungsstau / Reparaturbedarf
- Drittverwendungsfähigkeit (Wie leicht können andere Nutzer das Objekt übernehmen?)
2.5 Rechtliche und technische Rahmenbedingungen
- Baurechtliche Zulässigkeit der aktuellen Nutzung
- Baugenehmigungen, Nutzungsänderungen
- Mögliche Altlasten oder Einschränkungen (z. B. Denkmalschutz, Grunddienstbarkeiten)
All diese Punkte fließen später in die Bewertungsverfahren ein.
3. Die wichtigsten Bewertungsverfahren für Gewerbeimmobilien
In Deutschland regelt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) die Grundlagen der Wertermittlung. Anerkannt sind insbesondere drei Verfahren: Ertragswertverfahren, Sachwertverfahren und Vergleichswertverfahren.7 Plus Club+3Gesetze im Internet+3zgg-bw.de+3
Bei Gewerbeimmobilien steht in der Praxis meistens das Ertragswertverfahren im Vordergrund.Heid Immobilienbewertung+1
3.1 Ertragswertverfahren – Standard bei vermieteten Gewerbeobjekten
Beim Ertragswertverfahren wird der Wert aus den zukünftigen Erträgen abgeleitet:
- Ausgangspunkt ist die Jahresnettokaltmiete, die nachhaltig erzielbar ist.
- Davon werden nicht auf den Mieter umlagefähige Bewirtschaftungskosten abgezogen.
- Es erfolgt eine Trennung in Bodenwert und Gebäudewert:
- Der Boden wird separat bewertet und verzinst.
- Der Gebäudewert ergibt sich aus dem Gebäudereinertrag und einem Vervielfältiger, der u. a. von der Restnutzungsdauer abhängt
Das Ergebnis ist der Ertragswert der Immobilie. In der Praxis ist das die zentrale Größe für Investoren und Banken.
3.2 Sachwertverfahren – Fokus auf Substanz
Das Sachwertverfahren betrachtet stärker die Gebäude- und Bodenwerte:
- Bodenwert (z. B. Bodenrichtwerte)
- Herstellungs- oder Wiederbeschaffungskosten der Gebäude
- Abzug von Alterswertminderung
Es wird häufig eingesetzt bei eigengenutzten Objekten oder Spezialimmobilien, bei denen der Ertrag weniger im Vordergrund steht oder schwer prognostizierbar ist
3.3 Vergleichswertverfahren – eher im Ausnahmefall
Beim Vergleichswertverfahren wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte abgeleitet.
Da wirklich vergleichbare Gewerbeimmobilien (gleiche Objektart, Lage, Zustand, Verträge) selten sind, wird dieses Verfahren bei Gewerbe eher ergänzend oder in bestimmten Teilmärkten eingesetzt
4. Welche Unterlagen braucht man für eine Bewertung?
Je besser deine Unterlagen vorbereitet sind, desto effizienter und genauer kann ein Experte arbeiten. Typischerweise werden benötigt:
- Grundbuchauszug
- Flächenaufstellung (Büro, Lager, Produktion, Nebenflächen, Außenflächen)
- Mietverträge inkl. Nachträge und Sondervereinbarungen
- Übersicht der Ist-Mieten und ggf. Soll-Mieten
- Angaben zu Leerständen
- Betriebskostenabrechnungen der letzten Jahre
- Pläne: Lageplan, Grundrisse, ggf. Schnitte
- Informationen zu Baujahr, Modernisierungen, Sanierungen
- Energieausweis und ggf. weitere Gutachten (z. B. zu Altlasten)
Auch Fotos (innen & außen) und eine kurze Beschreibung der Nutzung helfen bei einer ersten Einschätzung.
5. Ablauf einer professionellen Bewertung – Schritt für Schritt
Damit du ein Gefühl für den Prozess bekommst, hier ein typischer Ablauf:
Schritt 1: Erstgespräch & Zieldefinition
- Wofür wird der Wert benötigt (Bank, Steuer, interne Planung, Streitfall)?
- Handelt es sich um eine indikative Einschätzung oder ein vollumfängliches Gutachten?
Schritt 2: Unterlagensichtung
- Prüfung auf Vollständigkeit und Plausibilität
- Erste Einschätzung von Nutzung, Ertragssituation und Risiken
Schritt 3: Objektbesichtigung
- Außen- und Innenbesichtigung
- Dokumentation von Zustand, Ausstattung und Besonderheiten
- Prüfung der Umgebung (Zufahrt, Nachbarschaft, Infrastruktur)
Schritt 4: Auswahl und Anwendung der Bewertungsverfahren
- Entscheidung: Ertragswert-, Sachwert- oder Kombination
- Ermittlung der nötigen Kennzahlen (z. B. marktübliche Miete, Liegenschaftszins, Bodenwerte etc.)
- Berechnung des Verkehrswerts nach ImmoWertV
Schritt 5: Plausibilisierung & Szenarien
- Vergleich mit Marktdaten, ggf. Vergleichsobjekten
- Prüfung von Szenarien: Was passiert bei Leerstand, Mieterwechsel, Modernisierung, Umnutzung?
Schritt 6: Dokumentation & Ergebnis
- Schriftliche Darstellung der Annahmen, Berechnungen und Ergebnisse
- Transparente Herleitung des Werts
- Häufig mit Handlungsempfehlungen (z. B. Vermietung vor Verkauf, Modernisierung, alternative Nutzung prüfen)
6. Kann man eine Gewerbeimmobilie „selbst mal eben“ bewerten?
Eine grobe Bauchgefühl-Schätzung ist natürlich immer möglich – belastbar ist sie selten.
Herausforderungen bei Eigenbewertungen:
- Emotionale Bindung („Da steckt mein Lebenswerk drin“) führt schnell zu Überbewertung
- Online-Tools liefern teils gute Wohnungs-Schätzwerte, stoßen bei komplexen Gewerbeobjekten aber an Grenzen
- Ohne Kenntnisse der ImmoWertV, der lokalen Marktdaten, Bodenrichtwerte und Liegenschaftszinsen bleibt vieles Schätzung statt Wertermittlung
Darum greifen Eigentümer für wichtige Entscheidungen meist auf:
- öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige,
- anerkannte Gutachterbüros,
- oder spezialisierte Gewerbemakler zurück, die täglich mit vergleichbaren Objekten arbeiten.
Gerade im gewerblichen Bereich ist die Bewertung selten „Theorie auf dem Papier“, sondern eng mit der tatsächlichen Vermarktbarkeit und Finanzierbarkeit verknüpft.
7. Typische Fehler bei der Bewertung von Gewerbeimmobilien
Diese Stolpersteine tauchen immer wieder auf:
- Wunschpreis statt Marktpreis
Der Wert wird aus Investitionskosten oder Emotionen abgeleitet, nicht aus Markt und Ertrag. - Mietverträge nicht gründlich analysiert
Laufzeiten, Optionen, Sonderkündigungsrechte oder Staffeln werden nicht sauber berücksichtigt. - Instandhaltung und Modernisierung unterschätzt
Ein optisch „ganz gutes“ Gebäude kann im Hintergrund hohen Sanierungsbedarf haben (Dach, Technik, Brandschutz etc.). - Lage nur grob bewertet
Es schaut niemand genau hin, wie die Immobilie für die Zielnutzer tatsächlich erreichbar und nutzbar ist. - Keine klare Trennung zwischen Objekt- und Unternehmenswert
Gerade bei eigengenutzten Immobilien wird häufig die Ertragskraft des Unternehmens mit „hineingerechnet“.
8. Fazit: Bewertung ist die Basis jeder guten Entscheidung
Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie ist kein Standardformular, sondern ein strukturierter Prozess:
- Zuerst werden Ziel und Anlass geklärt,
- dann alle datenrelevanten Fakten zur Immobilie gesammelt,
- anschließend die passenden Verfahren nach ImmoWertV angewendet,
- und am Ende steht ein transparent hergeleiteter Verkehrswert, auf dessen Basis du entscheiden kannst.
Je komplexer Objekt, Mietverträge und Situation sind, desto wichtiger ist ein erfahrener Experte, der Marktkenntnis, rechtliche Grundlagen und Bewertungsmethodik zusammenbringt.